一、起草背景及依據(jù)

為貫徹落實中央、省委農(nóng)村工作會議精神及市委鄉(xiāng)村振興“151”工作舉措，深化農(nóng)村綜合改革，釋放改革紅利，以制度創(chuàng)新賦能農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化，強化集體經(jīng)營性建設用地入市與農(nóng)村相關改革統(tǒng)籌聯(lián)動，進一步規(guī)范集體經(jīng)營性建設用地入市行為，保障農(nóng)民合法權益，構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，區(qū)自然資源和規(guī)劃局根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》和國家關于集體經(jīng)營性建設用地入市相關文件規(guī)定，并充分征求區(qū)各相關部門的意見以及吸收其他試點縣市的經(jīng)驗，草擬了《孟津區(qū)集體經(jīng)營性建設用地入市方案及相關配套文件（試行）》。

二、主要內(nèi)容

《孟津區(qū)集體經(jīng)營性建設用地入市方案及相關配套文件（試行）》主要包括《孟津區(qū)集體經(jīng)營性建設用地入市改革實施方案（試行）》、《孟津區(qū)集體經(jīng)營性建設用地入市管理辦法（試行）》、《孟津區(qū)集體經(jīng)營性建設用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理實施細則（試行）》、《孟津區(qū)集體經(jīng)營性建設用地入市相關稅費調(diào)節(jié)金征管辦法（試行）》《孟津區(qū)人民政府關于公布集體建設用地基準地價的通知》5個文件。

（一）《實施方案》明確了總體要求、試點任務、實施步驟、保障措施等四個部分。

第一部分 總體要求。包含了指導思想、目標任務、基本原則，重點內(nèi)容是探索建立“同權同價、同權同責、流轉順暢、收益共享”的集體經(jīng)營性建設用地入市制度，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場和服務監(jiān)管制度，建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，形成可復制、可推廣的改革成果。（依據(jù)中共中央辦公廳 國務院辦公廳印發(fā)《關于深化農(nóng)村集體建設經(jīng)營性建設用地入市試點工作的意見》的通知 廳字〔2022〕34號）

第二部分 試點任務。在七個方面進行重點探索和突破，一是強化規(guī)劃管控和市場調(diào)控，重點是合理界定入市范圍，探索兼顧國家、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民利益的規(guī)劃編制方法，調(diào)控土地供應節(jié)奏，推動農(nóng)村集體建設用地節(jié)約集約利用。二是維護群利益，明確了入市主體和實施主體，充分保障農(nóng)民的知情權、決策權、參與權、收益權，切實保護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的權益。三是明確土地用途和用地方式，重點是探索適合地方實際的入市和具體路徑，保障鄉(xiāng)村振興發(fā)展用地需求。四是建立開發(fā)利用監(jiān)管機制，重點是完善市場調(diào)控機制，探索合理控制入市規(guī)模和時序的有效措施。五是健全土地增值收益分配機制，重點是探索合理統(tǒng)籌土地增值收益的有效機制，兼顧國家、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民利益。六是探索入市土地用于保障性租賃住房建設，重點是探索穩(wěn)妥有序將入市土地依據(jù)規(guī)劃用于保障性租賃住房建設的有效措施。七是維護市場主體合法權益，重點是探索農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權權能實現(xiàn)形式，通過強化合同管理，提升市場主體參與意愿。（依據(jù)自然資源部辦公廳關于印發(fā)《深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點工作方案》的通知 自然資辦函〔2023〕364號）

第三部分  實施步驟。在村民意愿強烈、入市需求集中、工作基礎較好的鎮(zhèn)先行開展集體經(jīng)營性建設用地入市工作，經(jīng)總結評估后向全區(qū)全面推開；2023年11底前為準備部署階段，開展工作調(diào)研和政策培訓，制定起草《實施方案》和《管理辦法》；2023年12月-2024年12月為組織實施階段，完成確權登記、編制村莊規(guī)劃等工作，制定相關政策，出臺相關配套文件，逐步有序開展集體經(jīng)營性建設用地入市工作；2024年10月-12月起為總結階段，全面總結孟津試點工作的開展情況、經(jīng)驗、存在問題、意見建議，形成系統(tǒng)總結報告，按程序報自然資源部、省自然資源廳。

第四部分  保障措施。一是成立區(qū)入市工作專班，研究入市相關文件、處理入市各類問題、組織入市方案審查，開展工作落實情況的督導檢查，統(tǒng)籌推進全區(qū)入市工作；二是規(guī)范穩(wěn)妥推進試點工作，確保試點封閉運行，風險可控，試點中遇到的重大問題及時匯報，及時研究，及時處置。三是健全工作機制，研究部署相關工作，會商解決重要問題，定期匯報入市工作落實情況；四是加強對試點典型案例、試點成效的總結推廣，及時宣傳報道試點工作中的新舉措、新成效、新亮點，為深化入市試點工作營造良好的社會氛圍。

（二）《管理辦法》明確了總則、入市范圍、主體、方式、程序、地價和收益管理等九個部分。（依據(jù)自然資源部辦公廳關于印發(fā)《深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點工作方案》的通知 自然資辦函〔2023〕364號）

第一部分  總則。明確了集體經(jīng)營性建設用地和集體經(jīng)營性建設用地入市的定義，即孟津區(qū)存量農(nóng)村集體建設用地中國土空間規(guī)劃中確定為工礦倉儲、商業(yè)服務業(yè)等經(jīng)營性用途的土地，均可作為集體經(jīng)營性建設用地進行入市。

第二、三、四、五部分  入市范圍、主體、方式、程序。明確了集體經(jīng)營性建設用地入市范圍、主體，出讓、出租、作價出資（入股）三種交易方式和符合入市的條件、程序，土地使用最高年限參照同類同用途的國有建設用地執(zhí)行。

第六部分  集體經(jīng)營性建設用地使用權的轉讓、轉租、抵押的權利和義務。

第七部分  地價和收益管理。參照國有建設用地出讓相關規(guī)定，出讓最低價原則上不得低于國有建設用地所在地級別基準地價的70%，競買保證金不得低于出讓起始價的20%，擬定的出讓起始價和出讓底價不得低于宗地實際取得的各項客觀成本費用之和；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織取得集體經(jīng)營性建設用地入市收益的，應向國家繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金，增值收益調(diào)節(jié)金征收標準另行制定。

第八部分  歷史遺留問題的處置。對歷史形成的已建設項目用地，符合國土空間規(guī)劃、符合產(chǎn)業(yè)政策和入市政策，可辦理集體經(jīng)營性建設用地入市手續(xù)。

第九部分  附則。規(guī)定本辦法實施之前已辦理流轉的集體經(jīng)營性建設用地，參照本辦法完善入市前期資料，辦理集體建設經(jīng)營性建設用地入市手續(xù)。

另附5個附件，分別是《孟津區(qū)集體經(jīng)營性建設用地入市民主決策辦法（試行）》、《孟津區(qū)集體經(jīng)營性建設用地使用權入市公開交易工作流程（試行）》、《孟津區(qū)集體經(jīng)營性建設用地入市收益分配指導意見（試行）》、《孟津區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市后開發(fā)利用情況監(jiān)管辦法（試行）》、《孟津區(qū)集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓（租賃）流程表》，具體闡述了集體經(jīng)營性建設用地入市民主決策辦法、公開交易工作流程、收益分配指導意見、開發(fā)利用情況監(jiān)管辦法、使用權出讓（租賃）流程表。

（三）《土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理細則》明確了總則、征繳標準、征收繳庫、使用管理等六個部分。

（四）《相關稅費調(diào)節(jié)金征管辦法》明確了土地增值稅調(diào)節(jié)金的計征基數(shù)。

（五）《孟津區(qū)人民政府關于公布集體建設用地基準地價的通知》明確了集體建設用地基準地價。

三、解讀機關

解讀機關：洛陽市自然資源和規(guī)劃局孟津分局

解讀人：李若潔

聯(lián)系電話：0379-67926088

孟政〔2024〕3號洛陽市孟津區(qū)人民政府關于公布集體建設用地基準地價的通知.doc

孟政辦〔2024〕9號洛陽市孟津區(qū)人民政府辦公室關于印發(fā)孟津區(qū)集體經(jīng)營性建設用地入市管理辦法（試行）的通知docx.docx

孟政辦〔2024〕10號洛陽市孟津區(qū)人民政府辦公室關于印發(fā)孟津區(qū)集體經(jīng)營性建設用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理實施細則（試行）的通知docx.docx

孟政辦〔2024〕11號洛陽市孟津區(qū)人民政府辦公室關于印發(fā)孟津區(qū)集體經(jīng)營性建設用地入市相關稅費調(diào)節(jié)金征管辦法（試行）的通知docx.docx

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